Analiza chłonności działki, analiza urbanistyczna terenu


Kupując działkę warto zweryfikować czy dana lokalizacja odpowiada naszemu zamierzeniu inwestycyjnemu – narzędziem pozwalającym odpowiedzieć na to pytanie jest opracowanie wykonywane przez architekta – analiza chłonności terenu.

Do czego służy?

Dobrze wykonane opracowanie weryfikuje wszelkie projektowe i około prawne zagadnienia związane z inwestycją, począwszy od analizy dokumentów planistycznych, poprzez uwarunkowania formalne kończąc na kluczowych wymaganiach z warunków technicznych. Pozwala na bardzo wczesnym etapie inwestycji (przed zakupem działki) określić realne parametry ekonomiczne i zweryfikować przyjęte założenia rentowności.
Zawiera ocenę i analizę potencjału inwestycji, która ma wesprzeć proces decyzyjny inwestora poprzez obiektywne i racjonalne określenie jego mocnych i słabych stron oraz możliwości i zagrożeń z nią związanych, zasobów, jakie będą niezbędne do realizacji projektu. Jest swoistym studium wykonywalności.
analiza chłonności

Jakie daje korzyści inwestorowi?

Analiza chłonności bardzo szybko pozwala Inwestorowi określić czy dany grunt spełnia jego wymagania i jest możliwe na nim zrealizowanie inwestycji o założonych parametrach finansowych.
Szczegółowa wiedza dot. gruntu przed wejściem w jego posiadanie daje ogromną przewagę na etapie negocjacji zakupu. Z pozoru obiecująca działka nie musi taka być pod względem możliwych parametrów zabudowy. Mając konkretne informacje na ten temat łatwiej jest zakończyć negocjacje cenowe na satysfakcjonującym poziomie. Podobnie sytuacja wygląda z drugiej strony, potencjalny kupiec będzie skłonny zapłacić wyższą cenę otrzymując z gruntem pełną informację dotyczącą możliwości zainwestowania na nim.
Inną funkcją analizy chłonności jest wskazanie ryzyk i szans związanych z zakupem danej działki. Może być to dowolny element związany z aspektami opisywanymi w dalszej części artykułu. Dla przykładu przez działkę może przebiegać linia energetyczna która wyłącza z zabudowy pas 30m z każdej jej strony lub niezbędne jest jej skablowanie pod ziemią – wiążę się to z dodatkowymi kosztami lub znaczącym ograniczeniem powierzchni zabudowy. Pozytywnym aspektem może być planowana budowa nowego przedszkola w sąsiedztwie lub budowa węzła komunikacyjnego. Każde z tych zdarzeń może spowodować znaczący wzrost ceny gruntu którego aktualni właściciele mogą nie być świadomi i czyni planowane założenie tym bardziej dochodowym.

Jakie materiały, dokumenty są niezbędne do wykonania analizy chłonności?

Chyba wszyscy możemy się zgodzić ze stwierdzeniem iż z większej ilości materiału źródłowego można przedstawić trafniejsze wnioski. Podobnie jest w przypadku analizy chłonności terenu. Przekazując architektowi możliwie pełną informację jest on w stanie dogłębnie sprawdzić uwarunkowania działki. W naszej pracowni, AKD Architekci, wspomagamy inwestora w uzyskaniu wszelkich niezbędnych dokumentów. Pozwala to znacząco przyśpieszyć proces inwestycyjny.

W rzeczywistości niestety rzadko kiedy, Inwestor na wstępnym etapie inwestycji dysponuje pełną dokumentacją. Poniżej przedstawiona została lista uporządkowana chronologicznie pod względem przydatności w analizie i łatwości ich uzyskania:
  • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – MPZP (dostępny na stronie danej Gminy)
  • Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu – WZ lub WZiZT. Jeżeli dany teren nie jest objęty MPZP niezbędne jest uzyskanie WZ, bez jednego z tych dokumentów nie jest możliwe określenie podstawowych parametrów zabudowy działki.
  • Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania (dostępne na stronie danej Gminy)
  • Wypis i wyrys z rejestru gruntów
  • Mapa zasadnicza – do uzyskania w wydziale Geodzeji i Katastru właściwej Gminy
  • Opinia Geotechniczna
  • Wstępne warunki przyłączeniowe mediów
  • Domiary geodezyjne sąsiadującej zabudowy
Posiadając 3 dokumenty z wymienionych pierwszych 4 możliwe jest dokonanie trafnej analizy w przypadku projektów domów mieszkalnych oraz niewielkich projektów budynków usługowych. Dla większych inwestycji, w zależności od ich przeznaczenia zalecamy uzyskanie pozostałych informacji. Warto z Architektem przedyskutować które z nich są niezbędne, część wiąże się z dodatkowymi kosztami oraz wydłużeniem okresu przygotowawczego. Jeżeli dopiero planujesz swoją inwestycję prześlij do nas posiadane dokumenty na adres biuro@akdarchitekci.pl, a przygotujemy dla Ciebie analizę oraz wskażemy kierunek działań. Świadomość zagrożeń na wstępnym etapie inwestycji oszczędzi nieprzyjemnych niespodzianek na późniejszych etapach oraz pozwoli realnie zdefiniować cele.
analiza chłonności

Czego dotyczy analiza chłonności?

    • Pierwszym i podstawowym zagadnieniem które należy przeanalizować planując inwestycję jest przeznaczenie ternu. Wstępnie zdefiniowane w studium warunków i zagospodarowania przestrzennego, uszczegółowione w dokumentach planowania lokalnego tj. w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego lub w Warunkach Zabudowy i Zagospodarowania Terenu. I o ile wiemy który MPZP obejmuje naszą działkę łatwo można zweryfikować przeznaczenie to sytuacja nie jest taka oczywista w przypadku WZ. Są one wydawane indywidualnie dla każdej lokalizacji po złożeniu wniosku do właściwego urzędu. Odpowiednio wypełniony i uzgodniony przez architekta pozwala na uzyskanie parametrów zadowalających inwestora oraz planistów miejskich. W dużym skrócie parametry uzyskane w WZ są wynikowymi z wcześniej wspomnianego Studium oraz cech sąsiadującej zabudowy (dla przykładu jeżeli planujemy zabudowę 4 kondygnacyjną o funkcji usługowej a w otoczeniu działki występują jedynie budynki mieszkalne 4 kondygnacyjne, urząd bez większego problemu wyda warunki na zabudowę również o 4 kondygnacjach ale nie na funkcję usługową).
    • W kolejnym etapie wykonuje się analizę szczegółowych zapisów i ustaleń z dokumentów planistycznych dotyczących linii zabudowy, powierzchni biologicznie czynnych, wysokości oraz intensywności zabudowy. Parametry te pozwalają na wstępne określenie gabarytów projektowanego zamierzenia inwestycyjnego a co za tym idzie parametrów ekonomicznych budynku. Doświadczony projektant bardzo szybko może określić wskaźniki PU (powierzchni użytkowej) dla danej działki w zależności od zakładanej funkcji.
    • Często pomijanym jest parametr miejsc parkingowych, kluczowy dla budynków mieszkalnych. Przy wskaźniku 1:1 tj. jedno miejsce parkingowe na jedno mieszkanie, określa on wymagane gabaryty garażu podziemnego lub utwardzeń terenu pod parking. W Warszawie nie rzadko architekci spotykają się ze wskaźnikiem 2:1 lub wyższym. Brak założenia wystarczającej przestrzeni na zapewnienie potrzeb parkingowych na wstępnym etapie może znacząco okroić wskaźniku PU.
    • W warunkach miejskiej, intensywnej zabudowy wykonuje się wstępne badanie przesłaniania oraz nasłonecznienia. Badanie to nie jest obligatoryjne natomiast w rzeczywistości to ono weryfikuje wcześniej przyjęte gabaryty. Dotyczy ono dostępu światła dziennego do danego pomieszczenia. Definicja tych parametrów wywodzi się z W.T. Dobrym przykładem jak duże znaczenie ma ten zapis jest kształt wieżowca Intercontinental w Warszawie – „wieżowiec na nodze”. Kształt ten został wymuszony przez omawiany przepis.
    • Pełna analiza chłonności nie mogła by się odbyć bez zbadania warunków gruntowych. Analiza sposobu posadowienia jest niezwykle istotna z punktu widzenia kosztów realizacji budynku. Wysoki poziom wód gruntowych lub niewystarczająca nośność wierzchnich warstw może zniweczyć cały sens inwestycyjny budynku wielokrotnie podnosząc koszt prac ziemnych.
    • W dalszej kolejności na naszej liście, choć również istotne z punktu widzenia analizy chłonności terenu, jest zweryfikowanie elementów infrastruktury. Określenie kategorii drogi z której zakładamy zjazd, jego lokalizacja, przesądza o możliwości jego wykonania oraz parametrach geometrycznych. Analiza przebieg mediów: kanalizacji sanitarnej, deszczowej, wodociągu, gazu, sieci elektro- i teletechnicznej pozwala przewidzieć koszt przyłączy oraz ewentualnych ich przekładek.


    Jest to opracowanie mające na celu określenie potencjału działki wynikającego z uwarunkowań prawnych i przestrzennych. Przeprowadzenie analizy terenu pozwala przyszłemu Inwestorowi zweryfikować w jaki sposób i jaką funkcją dana działka może zostać zagospodarowana oraz ile powierzchni użytkowej mieszkalnej/ komercyjnej/usługowej można wybudować na konkretnej działce. Sprawdzenie to pozwala już na wczesnym etapie inwestycji wykluczyć wiele niebezpieczeństw związanych z kwestiami planistycznymi oraz technicznymi. Analiza chłonności bierze pod uwagę dokumenty planistyczne, analizę nasłonecznienia i przesłaniania, układ instalacji podziemnych na podstawie mapy do celów projektowych, sąsiadującą zabudowę oraz uwarunkowania drogowe. Zyskujesz:
    • informację na temat przyszłej powierzchni sprzedaży budynku – opłacalności inwestycji
    • atut w negocjacjach kupna/sprzedaży gruntu
    • pewność że inwestycja może zostać przeprowadzona w danym otoczeniu
    • wiedzę na temat możliwych zagrożeń w trakcie realizacji
analiza chłonności

Podsumowanie

Każda działka jest inna i wiążą się z nią inne ryzyka i zagrożenia. Niezbędne jest tutaj indywidualne podejście do każdej lokalizacji oraz często czasochłonna analiza wszystkich przepisów zawartych w dokumentach planistycznych i technicznych. Dopiero kompleksowa, obiektywna analiza pozwala ocenić realną wartość nieruchomości gruntowej. W pracowni projektowej AKD Architekci w czytelny i jasny sposób przeanalizujemy i przedstawimy wszelkie zagadnienia związane z wstępnym planowaniem inwestycji na Twojej działce.

 Zapraszamy do pracowni AKD Architekci w Warszawie (ul. Lekarska 8) na niezobowiązujące spotkanie, rozwiejemy wszelkie Twoje wątpliwości!